Praskne realitní bublina?
Nejprve mi dovolte, abych vás seznámila s hlavními argumenty, na kterých svůj názor stavím.
A rovnou začnu tím, že se s vámi podělím o svou vlastní nepříjemnou zkušenost, která mě vyšla opravdu draho.
Jak jsem prodávala byt V roce 2009 jsem se rozhodla prodat svůj byt 3+1, který se nacházel v žádané pražské lokalitě nedaleko metra. Byl v dobrém stavu a jeho prodejní cenu jsem tenkrát stanovila na 3,5 milionu Kč. Na prodej jsem měla několik měsíců a vůbec jsem nepochybovala, že to za tuto cenu hravě zvládnu.
Mnoho zájemců se mi ale neozývalo a první nabídku na 3,2 milionu Kč jsem dostala asi po měsíci. Vzala jsem to pomalu jako urážku a kupce odmítla. A to byla chyba. Přestože jsem už v té době patřila mezi zkušené a úspěšné makléře, podcenila jsem následky celosvětové ekonomické krize, která udeřila v roce 2008.
Kolik mě moje neinformovanost a z ní vyplývající nedostatečná flexibilita v důsledku stála? Odmítla jsem i dalšího zájemce, který nabízel 2,9 milionu Kč, a až poté si začala uvědomovat, že ceny nemovitostí klesají. Byt jsem nakonec prodala po 4 měsících za 2,5 milionu Kč. V tu chvíli už mi bylo jasné, že první nabídka na 3,2 milionu Kč nebyla urážkou, ale skvělou příležitostí, kterou jsem bohužel promarnila. Ve výsledku jsem přišla o 700 000 Kč jen proto, že jsem se nedokázala včas přeorientovat. Nebyla jsem připravená a dostatečně informovaná, ale nakonec jsem si to odpustila a poučila se z toho.
Od té doby pečlivě sleduji ekonomický vývoj nejen v Česku, ale i ve světě. A proč vám tohle vše píšu? Protože právě teď pozoruji na realitním trhu podobný trend, kdy ceny opět začínají klesat. Pojďme se podívat na to, proč se to děje.
4 hlavní důvody, proč ceny nemovitostí klesají:
1. Zvýšení úrokových sazeb
Ještě nedávno se úroky pohybovaly kolem 2,5 % a zájem o pořízení vlastního bydlení byl vysoký, protože na úvěr dosáhlo mnoho domácností. Měsíční splátky stály stejně nebo dokonce méně než pronájem. V červnu ale ČNB zvýšila úrokové sazby a banky následně zvedly ceny hypoték. Dnes se za výhru považuje úrok ve výši 6,5 %, měsíční splátky často převyšují cenu pronájmu a zájem o hypotéky tak logicky klesá.
2.Zvýšení akontace pro získání hypotéky
Akontace představuje částku, kterou musí zájemce o úvěr zafinancovat z vlastních zdrojů, aby přesvědčil banku, že je solventní. Někteří z vás nejspíš ještě pamatují staré zlaté časy 100% hypoték, kdy bance stačilo doložit příjmy, a nepotřebovali jste mít ušetřenou ani korunu. Ale to už je historie. V posledních letech nemohl získat hypotéku nikdo, kdo nedisponoval vlastními prostředky alespoň ve výši 10 % ceny nemovitosti. Od dubna letošního roku navíc banky takovou akontaci uznávají jen u osob do věku 35 let, všichni lidé od 36 let výše už musí z vlastních peněz zaplatit 20 % . To znamená, že pokud si chcete koupit byt za 5 milionu Kč, musíte mít ušetřený 1 milion. A to je podmínka, která bohužel diskvalifikuje mnoho zájemců o koupi bydlení na úvěr. Pomalu se proto blíží doba, kdy reálných kupců nemovitostí bude jako šafránu.
3. Doba fixace hypoték
Dalším faktorem, který ovlivňuje vývoj realitního trhu, je doba fixace. Představte si, že jste si před 5 lety vzali hypoteční úvěr s úrokem 2,5 % a nyní vám skončila doba jeho fixace. Pokud budete mít štěstí, získáte refinancování za 6 %. Jeden z mých klientů, kterému v červenci skončila fixační doba, ted´například jen kvůli zvýšenému úroku bude platit o 6 700 Kč měsíčně víc. Není proto divu, že se někteří majitelé rozhodnou svou nemovitost prodat a jít raději do levnějšího pronájmu. V praxi to znamená, že na trhu vzroste počet nemovitostí k prodeji, a to následně způsobí další pokles cen.
4. Ekonomická a politická situace ve světě
Celosvětová ekonomická krize, rostoucí inflace a válka na Ukrajině vyvolávají obavy z nejisté budoucnosti, což způsobí další pokles zájmu o pořízení vlastního bydlení.
A co se s trhem realit bude dít dál? Na základě všech výše uvedených faktorů předpokládám následující vývoj: Realitní trh v Česku reaguje na vnitřní změny i vnější faktory ve světě a pod jejich vlivem ceny nemovitostí půjdou dolů. A k jejich stabilizaci alespoň zatím žádný signál nevidím.
Moje doporučení pro kupující: Nepospíchejte, vyčkávejte, a pokud vám to vaše bytová situace dovoluje, vyjednávejte.
Moje doporučení pro prodávající: Kupců bude míň, ale budou. Lidé potřebují střechu nad hlavou v každé době. Pokud se objeví konkrétní kupující, hýčkejte ho a nedovolte, aby odešel a koupil nemovitost jinde.
Co říci na závěr? Vnější podmínky neovlivníme, ale můžeme se jim přizpůsobit.
Kdo je připraven, ten je zachráněn.
Pokud se právě chystáte prodat nebo koupit nemovitost a nevíte si rady, ozvěte se mi. Najdeme spolu to nejlepší řešení.
