Мои кейсы

Для начала я определила преимущества объекта:

• Местоположение — 35 км от Праги по трассе, 40 минут автобусом от станции метро Ladvi.
• Расположение на высоком берегу реки, т. е. приятное окружение без риска затопления при разливе.
• Объект построен из камня, что обеспечивает сохранение тепла зимой и приятную прохладу летом, и имеет собственный участок перед домом (для парковки) и за домом.

Все это делает объект идеальным выбором для жителей Праги, которые хотят продать квартиру в столице и купить дом большей площади неподалеку, в городе с удобным транспортным сообщением. Дом обойдется дешевле — и при этом можно продолжать ездить в Прагу на работу.

Длина дома позволяла разделить его на 4 трехэтажных таунхауса, каждый с отдельным входом, участком и парковкой перед домом. Я предложила владельцу заказать именно такой проект с разрешением на строительство. Стоимость инвестиций в проект составила 200 тыс. крон, после чего я начала предлагать объект как инвестиционную недвижимость уже за 1,6 млн крон. Спустя месяц объект был продан и принес заказчику 400 тыс. крон прибыли.

Объект купил мой клиент, застройщик. Он реализовал проект поэтапно: как только я продавала один дом, начиналось строительство следующего. В течение года дома были проданы за 2 млн. крон каждый. Прибыль застройщика составила 4 млн. крон.

Получив у владельца доверенность, я связалась с госучреждением по охране памятников архитектуры Чехии и выяснила, что архитектор не будет требовать дорогостоящего восстановления некоторых архитектурных элементов. Замок уже начал разрушаться, и государство готово было пойти на уступки, чтобы обеспечить сохранность памятника архитектуры.

Получив соответствующий документ, я выставила замок на продажу и продала его дороже, чем рассчитывали хозяева. Покупателем стала фирма, которая занимается строительством и арендой домов для пенсионеров.

Предлагая объект покупателям, я сделала упор на местоположение — неподалеку от метро и центра. Кроме того, я разделила помещение на 4 отдельные квартиры площадью 22 м2 каждая, т. к. спрос на аренду маленьких квартир в Праге стабильный и высокий.

Предложение заинтересовало семейную пару, которая хотела инвестировать средства в покупку двух квартир для последующей сдачи в аренду. За сумму, на которую они рассчитывали, они получили четыре квартиры для сдачи вместо двух и к тому же смогли сделать в них ремонт. В выигрыше оказались и продавец, и покупатель.

Помочь мог только счастливый случай, поэтому наш путь лежал на аукционы недвижимости, где торг всегда начинается с 70% оценочной стоимости — именно это иногда дает шанс купить дешевле. Супруги могли принять участие в аукционе, так как у них были наличные деньги. Примерно через два месяца регулярных поисков я нашла квартиру, которая находилась чуть дальше от их места работы, чем им хотелось, но в остальном соответствовала их требованиям. Кроме того, она располагалась в новостройке, в тихом зеленом районе, и имела парковочное место.

Клиенты после некоторых колебаний все же решились попытать счастья на аукционе. Обычно на подобные торги в Праге собирается множество людей и квартиру или дом в итоге продают за 100% рыночной стоимости. Однако на этот раз из-за COVID-19 я оказалась единственной участницей! Очевидно, остальные испугались неопределенной ситуации. В итоге смелость клиентов и мои профессиональные настойчивость и чутье привели к потрясающему результату: клиенты приобрели подходящую квартиру всего за 66% рыночной цены, так как на время карантина правительство Чехии отменило налог на покупку недвижимости в размере 4%.

Я предложила клиенту доходный дом на 16 квартир, где также имелись нежилое помещение, два гаража и парковка на собственном участке. Дом был расположен в районе Праги 10 — Strašnice, возле станции метро Skalka, и идеально подходил для задуманной инвестиции… с одним только нюансом: квартиры не были свободны. Жившие в них люди получили на них декреты еще при социалистическом режиме, поэтому нынешним владельцам дом достался уже с жильцами. С другой стороны, именно благодаря этому факту мой клиент и мог позволить себе его купить.

По чешским законам, жильцам требовалось предоставить по договоренности либо другое жилье, либо денежные средства. Решив купить этот дом, инвестор поручил мне:

• разделить дом на отдельные квартиры специальным нотариальным документом (prohlášením vlastníka), так как в кадастре недвижимости он существовал как цельный объект;
• расселить жильцов;
• сделать ремонт и продать квартиры по отдельности по рыночной цене.

Так как у инвестора не было необходимого количества денег, я расселяла жильцов постепенно. Шестеро имели другое жилье и согласились на денежное вознаграждение (odstupné), а двое пожилых жильцов попросили подыскать им место в доме пенсионеров. Остальным я нашла подходящие квартиры и позаботилась об оплате аренды на два года вперед, как того требовал закон.

Расселение заняло около года. Еще 3 месяца ушло на косметический ремонт: нужно было замазать трещины и покрасить фасад дома, привести в порядок небольшой, но запущенный сад, отремонтировать подъезд, провести побелочные работы в квартирах. Небольшие квартиры в привлекательном на вид доме всегда пользуются в Праге огромным спросом, а у половины также были балкон или терраса, поэтому я продала их все за каких-то 4 месяца. Итого срок реализации проекта составил 1 год и 7 месяцев, а его прибыльность для инвестора — 44%.

Начала я с того, что напечатала и распространила через почтовое отделение рекламные проспекты для жильцов района, а также написала пост в их группе на ФБ. В результате на мое предложение откликнулся владелец виллы, который предложил одну из трех квартир, как раз освободившуюся на прошлой неделе. Вилла имела современную красивую обстановку и небольшой участок с садом, не было только бассейна. Но после того, как американский гость увидел специально подготовленные фотографии, видео и планы квартиры, он согласился обойтись и без бассейна.